南都物业的尴尬
文/乐居财经 徐酒眠
蓝色列车驶过彭埠大桥，钱塘江景倒映在车窗，踏浪飞渡的体验项目随之开启。
这是上个月底，小余从杭州西站出发，乘坐机场轨道19号快线去往杭州萧山机场时候，经历的一段路程。横贯东西城市中轴“穿心”线，过去要两个多小时的路程，他这次仅用了不到50分钟。
杭州西站与萧山国际机场三期，在上个月22号同时投入运营，而与之一同开启的还有对南都物业（603506.SH）的检验。在这两个交通站点，南都物业参与服务其中部分项目。
其中，今年8月，南都物业中标的杭州西站站房配套物业管理服务项目二标(2022年—2025年)，一口气带来了9000余万元的营收预备金。
从基础物业服务转向城市综合服务，南都物业已经在这条路上走了4年。不过，南都物业物业似乎并未能借此摆脱业绩增长的疲态。
10月27日晚，南都物业刊发2022年第三季度报告。
数据显示，今年1-9月，南都物业实现营业收入13.78亿元，同比增长17.72%；归母净利润1.43亿元，同比增长5.64%。
放在历史的纵轴上，南都物业今年前三季度的归母净利润增速大踩“刹车”，创近5年新低。2018年-2021年同期，其归母净利润增幅分别约为30.32%、31.41%、21.32%、28.54%。
单看第三季度成绩，归母净利润增幅更低。在今年第三季度，南都物业实现营业收入4.81亿元，同比增长18.39%；归母净利润0.52亿元，同比增长3.80%。
这张成绩单作用到资本市场，尽管有中邮证券给予南都物业增持评级，不过10月28日、31日，两个交易日，南都物业股价依旧走低，讨论区投资者负面情绪一片。
截至10月31日收盘，南都物业报11.33元/股，较前一个交易日跌去3.98%，市盈率(TTM)12.49，总市值21.28亿元。
转押城市服务
作为独立第三方物企，既缺乏关联地产公司的项目和业务支持，又无雄厚资金支持，南都物业主要依靠第三方市场增拓规模。
随着房地产行业进入存量市场，南都物业对服务结构进行升级，意图跳出基础物业服务的藩篱，走向市场空间更为广阔的城市综合服务领域。
近年来，南都物业不断拓宽服务边界，向着城市交通枢纽、体育馆、社区养老托育、政府保障房、学校、医院等领域迈步。不过到目前为止，从整体来看，南都物业还是在以住宅物业主。
第三季度报未披露详细数据，不过可以从中报数据窥探一二。今年上半年，南都物业新签项目61个，新签约面积781.3万平方米。其中，住宅物业占比最多，为40%；其次是城市服务项目，约39%；商写项目占比21%。
发展城市服务多年，截止2022年6月30日，南都物业总签约项目696个，累计总签约面积8306.87万平方米，其中住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。
而这还得益于年初收购两个标的公司带来的贡献。去年底，南都物业修改了6786.48万募集资金用途后，在今年1月5日，收购了浙江中大普惠物业有限公司（简称“普惠物业”）与杭州中大物业服务有限公司（简称“中大物业”），总斥资1.32亿元。
完成收购后，南都物业对普惠物业持股80% ，对中大物业持股100%。
根据普惠物业官网显示，其成立于1998 年，注册资本2000万。南都物业对其进行收购之时，其管理的商务楼和住宅小区超400万平方米。而中大物业成立于2011年8月，服务范围主要是物业管理、公共建筑配建停车场等。
第三季度报告显示，截至2022年9月30日，南都物业累计总签约项目699个，累计总签约面积8389.85万平方米。其中，今年1月至9月新签物业服务项目86个，新签约面积约1072.80万平方米; 公司案场服务合同的新签数量为3个；顾问咨询合同的新签数量为1个。
14.38%股权被质押
转押城市服务未能缓解业绩增长的疲软，南都物业的股权也被大股东质押变现。
在今年第三季度，9月16日，南都物业发布公告，控股股东浙江南都产业发展集团有限公司（简称“南都产发集团”），将其在南都物业的1100万股股份进行质押，以融资偿还债务。
这笔股份约占南都产发集团所持南都物业股份的17.05%，占南都物业总股本比例为5.86%。
在公告中，南都物业未透露南都产发质押其股份获得的融资款数额。不过，以南都物业9月14日的报收股价13.31元/股计算，质押股份的市值约为1.46亿元。
这不是南都产发集团首次质押南都物业股份变现。在去年12月15日，南都产发集团曾以“自身生产经营”为由，向北京银行股份有限公司杭州分行质押了1600万股股份，占其所持南都物业股份的24.80%，占南都物业总股本比例的8.52%。
按照当时的股价计算，彼时南都产发集团质押出去的南都物业股份市值约2.4亿元。
目前，南都产发集团所持南都物业股份，累计有2700万股已被质押出去，占其持股数量比例为41.84%，占南都物业总股本比例为14.38%。
目前的市场环境中，资本市场对质押等动作依旧颇为敏感。上市物企遭大股东质押、甚至被摆上货架的前车之鉴比比皆是。南都物业被大股东质押出去的股权，似乎也成为了一个不确定因素。
对于资本市场上的担忧，南都物业在公告中表示，南都产发集团资信状况良好，具备资金偿还能力，本次质押风险在可控范围之内，不会对公司生产经营、主营业务、持续经营能力产生影响。